Básicamente, es la oportunidad de tener tu propio departamento en cuotas y a precio de costo.
Los fideicomisos inmobiliarios en pozo se convirtieron en una utilidad clave en el mercado de las urbanizaciones cerradas. Ya hace unos años es el marco más usado para la comercialización de nuevos proyectos inmobiliarios como ejemplo la venta de departamentos financiados en pozo, inclinación que sigue vigente y hoy todavía es una atrayente alternativa para invertir en ladrillos, por supuesto, si se lleva a cabo con responsabilidad.
Un fideicomiso es el marco jurídico del negocio inmobiliario; o séa, es el contrato en el que se definen el grupo de derechos y obligaciones de los fiduciantes (inversores), el fiduciario (administrador) y demás competidores del emprendimiento.
El fiduciario es quien administra el fideicomiso con el propósito de crear un emprendimiento y entregarlo a los compradores. Uno de los más importantes atractivos de los fideicomisos es que guarda algunas virtudes frente a las sociedades anónimas.
Dentro de los fideicomisos inmobiliarios en Salta se sumaron distintos formatos que refieren a la forma de pago como «al valor» que supone que el valor final de adquisición es dependiente de manera directa del valor de creación del vecindario. Además se los llama «a valor concertado», «a valor cierto» o «a precio fijo».
Los inversores no tienen que dejar de ver y investigar el negocio en su integridad, en particular, en los consorcios al valor, dado que el resultado barato del negocio no lo puede asegurar ningún paraguas legal por especial que sea.
Por eso es primordial que se analice la seguridad que inspire el fiduciario, dado que en tiempos de escasa venta los plazos se alargan y tienen la posibilidad de provocar incomodidad en los inversores. Si el agente fiduciario ha cumplido con anterioridad, indudablemente va a encontrar el sendero para llevarlo a cabo otra vez.
Un apunte para tomar en cuenta es que si el gestor no obra como corresponde, se lo puede eliminar. se lo reemplaza por medio de una asamblea de beneficiarios, y se busca otro gestor, sin enormes inconvenientes y costos legales. Es sustancial ubicar a un gestor fiduciario, con vivencia en este negocio.
En el mercado hay numerosas voces críticas hacia el sistema de fideicomiso. Los compradores no tienen que asumir peligros que desconocen ni manejan; estos peligros los tienen que asumir los programadores e inversores en el instrumento societario.
Además frecuentemente los usuarios creen que compran un lote cuando de todos modos lo que compran es un concepto y asumen todos los peligros, desde el valor final, y hasta algunas veces las aprobaciones.
Antes de cada lanzamiento, la firma confecciona el presupuesto que aparece del valor de la tierra, del valor de la obra y de los honorarios expertos. Una vez suscripto el cien por ciento se comienza con el avance, y los propietarios-inversores empiezan con el cronograma de pagos conformado por un anticipo y cuotas, que varían entre 36 y 48.
Al tratarse de un sistema al valor, o séa, que los distintos causantes del avance ingresan al valor del valor de la creación en ese instante. Hoy, con el mercado de lotes más balanceado y mucha oferta, quien entra a un loteo al valor por medio de un fideicomiso lo realiza más pensando en crear su casa y mudarse, que en invertir y crear una renta. De esta forma, el fideicomiso es un enorme instrumento para adquirir el primer lote en 36 o más cuotas.
HAY TRES DIFERENCIAS ENTRE EL FIDEICOMISO Y UNA SOCIEDAD ANÓNIMA
- La primera es que el fideicomiso tiene un elemento muchísimo más puntual, como: ‘construir un vecindario cerrado en tal lote, sub dividiéndolo en tantas’ entidades, y desde ahí las elecciones que se tomen tienen que apuntar a realizar y deducir ese objeto,complementariamente, al terminar ese objeto, o sea con la escrituración y distribución de los lotes, el fideicomiso se extingue y, con él, las opciones de futuros problemas legales o tributarios.
- La segunda distingue que el fideicomiso no posee un dueño o director sino que hay la figura del fiduciario, quien administrará como un óptimo hombre de negocios, según lo definido en la ley, todos los bienes fideicomitidos. O sea, todos los aportes que hagan los fiduciantes (ya sea en tierra, dinero, bienes o servicios) quedarán resguardados por la figura del fideicomiso y bajo la custodia y gestión de un individuo designada. En contraste con una SA o una SRL, donde el gestor en caso de quiebra tendría implicancias en lo civil y comercial, el fiduciario le añade la penal.
- En tercer lugar, y este punto en las situaciones de los loteos que son proyectos de extendida duración es principalmente sustancial, la inhibición o embargo de alguno de los fiduciantes o de hecho al fiduciario no inhibe o embarga al fideicomiso en sí mismo. El fideicomiso sí puede ser inhibido pero por cuestiones propias y no por la de sus pertenecientes.
