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Los fideicomisos inmobiliarios en pozo se convirtieron en una utilidad clave en el mercado de las urbanizaciones cerradas.

Ya hace unos años es el marco más usado para la comercialización de nuevos proyectos inmobiliarios como ejemplo la venta de departamentos financiados en pozo, inclinación que sigue vigente y hoy todavía es una atrayente alternativa para invertir en ladrillos, por supuesto, si se lleva a cabo con responsabilidad.

Un fideicomiso es el marco jurídico del negocio inmobiliario; o séa, es el contrato en el que se definen el grupo de derechos y obligaciones de los fiduciantes (inversores), el fiduciario (administrador) y demás competidores del emprendimiento.

El fiduciario es quien administra el fideicomiso con el propósito de crear un emprendimiento y entregarlo a los compradores. Uno de los más importantes atractivos de los fideicomisos es que guarda algunas virtudes frente a las sociedades anónimas.

Dentro de los fideicomisos inmobiliarios en salta se sumaron distintos formatos que refieren a la forma de pago como «al valor» que supone que el valor final de adquisición es dependiente de manera directa del valor de creación del vecindario. Además se los llama «a valor concertado», «a valor cierto» o «a precio fijo».

Es un instrumento muy correspondiente para asegurar los bienes damnificados a un emprendimiento.

Los inversores no tienen que dejar de ver y investigar el negocio en su integridad, en particular, en los consorcios al valor, dado que el resultado barato del negocio no lo puede asegurar ningún paraguas legal por especial que sea.

Por eso es primordial que se analice la seguridad que inspire el fiduciario, dado que en tiempos de escasa venta los plazos se alargan y tienen la posibilidad de provocar incomodidad en los inversores. Si el agente fiduciario ha cumplido con anterioridad, indudablemente va a encontrar el sendero para llevarlo a cabo otra vez.

Un apunte para tomar en cuenta es que si el gestor no obra como corresponde, se lo puede eliminar. se lo reemplaza por medio de una asamblea de beneficiarios, y se busca otro gestor, sin enormes inconvenientes y costos legales. Es sustancial ubicar a un gestor fiduciario, con vivencia en este negocio.

“Algo sustancial además es sostener las cuentas visibles de adelanto de obra, pagos de capital”.

En el mercado hay numerosas voces críticas hacia el sistema de fideicomiso. Los compradores no tienen que asumir peligros que desconocen ni manejan; estos peligros los tienen que asumir los programadores e inversores en el instrumento societario.

Además frecuentemente los usuarios creen que compran un lote cuando de todos modos lo que compran es un concepto y asumen todos los peligros, desde el valor final, y hasta algunas veces las aprobaciones.

Antes de cada lanzamiento, la firma confecciona el presupuesto que aparece del valor de la tierra, del valor de la obra y de los honorarios expertos. Una vez suscripto el cien por ciento se comienza con el avance, y los propietarios-inversores empiezan con el cronograma de pagos conformado por un anticipo y cuotas, que varían entre 36 y 48.

Al tratarse de un sistema al valor, o séa, que los distintos causantes del avance ingresan al valor del valor de la creación en ese instante. Hoy, con el mercado de lotes más balanceado y mucha oferta, quien entra a un loteo al valor por medio de un fideicomiso lo realiza más pensando en crear su casa y mudarse, que en invertir y crear una renta. De esta forma, el fideicomiso es un enorme instrumento para adquirir el primer lote en 36 o más cuotas.

“Fideicomiso y sociedad anónima: las claves”

​Hay tres diferencias entre el fideicomiso y una sociedad anónima

 

1. La primera es que el fideicomiso tiene un elemento muchísimo más puntual, como: ‘construir un vecindario cerrado en tal lote, sub dividiéndolo en tantas’ entidades, y desde ahí las elecciones que se tomen tienen que apuntar a realizar y deducir ese objeto,complementariamente, al terminar ese objeto, o sea con la escrituración y distribución de los lotes, el fideicomiso se extingue y, con él, las opciones de futuros problemas legales o tributarios.

 

1. La segunda distingue que el fideicomiso no posee un dueño o director sino que hay la figura del fiduciario, quien administrará como un óptimo hombre de negocios, según lo definido en la ley, todos los bienes fideicomitidos. O sea, todos los aportes que hagan los fiduciantes (ya sea en tierra, dinero, bienes o servicios) quedarán resguardados por la figura del fideicomiso y bajo la custodia y gestión de un individuo designada. En contraste con una SA o una SRL, donde el gestor en caso de quiebra tendría implicancias en lo civil y comercial, el fiduciario le añade la penal.

 

1. En tercer lugar, y este punto en las situaciones de los loteos que son proyectos de extendida duración es principalmente sustancial, la inhibición o embargo de alguno de los fiduciantes o de hecho al fiduciario no inhibe o embarga al fideicomiso en sí mismo. El fideicomiso sí puede ser inhibido pero por cuestiones propias y no por la de sus pertenecientes.

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Aunque este instrumento no muestra resoluciones mágicas, si se composición de la forma precisa ofrece destacables virtudes para inversiones en bienes raíces. Cuáles son las claves:

“El fideicomiso inmobiliario es un contrato celebrado por escritura pública”

Ley 24.441

 

Por el cual un individuo, el fiduciante, transmite la propiedad fiduciaria de bienes determinados a otro fiduciario, quien va a estar obligado a ejercerla en provecho de quien se designe beneficiario y a transmitirlo al cumplimiento de un período o condición al fiduciante, beneficiario o fideicomisario.

Este instrumento es apto para desarrollar proyectos inmobiliarios con fondos de otros. Los inversores son los fiduciantes que aportarán los fondos para adquirir el lote y llevar a cabo frente a los costos de la obra.

Por su lado, “el fiduciario es quien recibe el dominio de los fondos para adquirir el inmueble, inscribirlo en forma temporal y condicionada a su nombre (artículo 2662 del Código Civil y ley 24.441) y llevar adelante el emprendimiento según las pautas dispuestas en el anteproyecto. Al terminarse las proyectos proyectadas y una vez afectado el inmueble al Régimen de Propiedad Horizontal o al de Loteo, va a transmitir a los beneficiarios el dominio de las entidades que a cada uno le sea correcto”.

Antes que nada, hay que resaltar que el fideicomiso por su cuenta no supone una garantía ni ofrece resoluciones mágicas frente a otros transportes para la inversión inmobiliaria. Debe estar estructurado con sentido habitual para que logre hallar los objetivos que se ofrecen.

En esta situación, hay propiedades del fideicomiso que tienen la posibilidad de ser muy atrayentes para el inversor.

A lo mejor el punto de mayor relevancia y el que lo distingue de los habituales «consorcios al valor» es que el patrimonio entregado en garantía es inembargable. Está aislado y protegido dado que los bienes fideicomitidos (todo lo que forma parte del emprendimiento inmobiliario) conforman un patrimonio separado del patrimonio personal de los fiduciantes y del fiduciario. El patrimonio del fideicomiso sólo responde por las deudas generadas en nuestro negocio y no es atacable por acreedores particulares de las partes.

• Puede ser útil para financiar la adquisición de un inmueble.
• Crea un tema fuera de la justicia para solucionar potenciales conflictos.
• Facilita sumarse a un negocio constituido desde «cero», sin pasivos ocultos ni conflictos heredados.
• Alinea naturalmente los intereses del creador con el de los inversores, dado que todos se favorecen si se cumple lo estipulado en el contrato y todos son damnificados si no se cumplen.
• En varios casos los fideicomisos al valor tienen un ingrediente en USD (correspondiente al terreno) y otro en pesos (costo de obra), pero una vez terminada la obra las entidades se pondrán a la venta en USD. Y aunque mientras la obra avanza los costos se incrementen, raramente van a tener la misma apreciación que tiene por lo general el dólar, dado que históricamente el valor del dólar superó los costos.
• Desde el criterio contable tiene la virtud de que las probables contingencias del emprendimiento no van a aparecer en balances de los fiduciantes (reclamos laborales, impositivos, etcétera) y de quienes inviertan en el fideicomiso inmobiliario.
• El mismo patrimonio puede asegurar futuras operaciones sin obligación de volver a constituir un fideicomiso.
• Los derechos fiduciarios tienen la posibilidad de ser negociables